Aankoopkosten voor vastgoed in België: de gids 2026

In België bedragen de aankoopkosten voor vastgoed tussen 11 % en 15 % van de aankoopprijs voor een bestaande woning, en tussen 3 % en 5 % voor een nieuwbouw onderworpen aan btw. Deze kosten bestaan uit drie grote categorieën: de registratierechten (of btw), het ereloon van de notaris en de administratieve kosten.

Dit percentage varieert sterk naargelang het gewest (Wallonië, Brussel of Vlaanderen) en uw persoonlijke situatie (eerste aankoop, hoofdverblijfplaats, enz.). In Vlaanderen kan een eerste koper dalen tot ~6 % totale kosten dankzij het verlaagd tarief van 2 %.

De registratierechten zijn de gewestelijke belasting die geheven wordt bij de aankoop van een bestaand vastgoed in België. Ze vormen het belangrijkste deel van de kosten (ongeveer 85 % van het totaal). Het tarief verschilt per gewest — bron: volledig vergelijkend overzicht van de 3 gewesten.

Raadpleeg onze gedetailleerde gidsen per gewest: Brussel, Wallonië, Vlaanderen.

Brussel — goed om weten: het basisabattement van 200 000 € (besparing van 25 000 €) wordt opgetrokken tot 250 000 € als de koper zich engageert om de energieprestatie van het goed met minstens 2 EPC-klassen te verbeteren (besparing van 31 250 €), met een supplement van 25 000 € per bijkomende klasse; het goed moet 5 jaar de hoofdverblijfplaats blijven. Op komst: het prijsplafond dat recht geeft op het abattement zou in 2029 van 600 000 € naar 800 000 € stijgen — het bedrag van het abattement (200 000 €) blijft ongewijzigd.

In tegenstelling tot wat vaak wordt gedacht, ontvangt de notaris slechts ongeveer 10 % van de “notariskosten”. De rest bestaat uit registratierechten die aan het Gewest worden doorgestort en administratieve kosten. Het ereloon van de notaris wordt vastgelegd bij koninklijk besluit en is identiek bij alle notarissen (niet onderhandelbaar) — volledig overzicht hier.

Hervorming 2023: de oude schijventabel (« 4,56 % … 0,057 % ») is niet langer de geldende berekeningswijze. Sinds het KB van 22 november 2022 (van toepassing op 1 januari 2023) geldt een nieuw degressief barema « J / J New », met een gemiddelde verlaging van ongeveer 10 % op de aankooperelonen voor natuurlijke personen; voor een eigen en enige woning geldt een verlaagd barema « JBis ».

Voor een nieuw goed (eerste verkoop binnen 2 jaar na de eerste bewoning) betaalt de koper 21 % btw in plaats van registratierechten. Deze btw is van toepassing op de prijs van het gebouw, terwijl de grond onderworpen blijft aan de klassieke registratierechten.

Verlaagd tarief van 6 %: sinds 1 januari 2024 geldt het tarief van 6 % voor afbraak-heropbouw op het hele Belgische grondgebied (en niet langer enkel in de 32 grote steden). Voor verkopen door een bouwpromotor werd deze regeling permanent op 1 juli 2025. Hoofdvoorwaarden: eigen en enige woning, en behoud als hoofdverblijfplaats gedurende 5 jaar. De maximale bewoonbare oppervlakte bedraagt 175 m² bij aankoop van een heropgebouwde woning bij een promotor, en 200 m² wanneer men zelf bouwheer is (men de afbraak-heropbouw bestelt).

De notariskosten bij een nieuwbouwaankoop zijn lager omdat ze enkel betrekking hebben op de grond (registratierechten) en het ereloon op de totale prijs.

Naast de rechten en het ereloon rekent u tussen 800 € en 1 200 € aan administratieve kosten die door het notariskantoor worden aangerekend. Deze dekken:

• Hypothecaire opzoekingen: controle van bestaande hypotheken op het goed (~200 €)
• Stedenbouwkundige opzoekingen: inlichtingen bij de gemeente (~150 €)
• Fiscale opzoekingen: controle van schulden van de verkoper (~100 €)
• Kopieën en uitgifte van de akte (~100 €)
• Dossierkosten: samenstelling van het dossier, briefwisseling (~250-400 €)
• Hypothecaire overschrijving: publicatie van de verkoop (~230 €)

Deze kosten zijn relatief vast en variëren niet veel met de prijs van het goed.

Als u de aankoop financiert met een hypothecair krediet, komen er bijkomende kosten bij:

In totaal voegen de kosten gerelateerd aan het krediet ongeveer 5 000 € tot 8 000 € toe voor een klassieke lening. Sommige kopers kiezen ervoor om deze kosten in het krediet op te nemen (financiering aan 110 %), maar dat verhoogt de totale kredietkosten.

Bij een aankoop met hypothecair krediet eist de bank minstens een brandverzekering (die het gebouw dekt). Andere verzekeringen worden sterk aanbevolen:

• Schuldsaldoverzekering: betaalt het krediet terug bij overlijden. Kost: eenmalige premie van 2 tot 5 % van het geleende kapitaal, afhankelijk van leeftijd en gezondheid. Fiscaal voordeel in Wallonië en Brussel.
• Brandverzekering: verplicht voor het krediet. Kost: 300 – 600 €/jaar voor een standaardwoning.
• Familiale BA-verzekering: aanbevolen maar niet verplicht (~100 €/jaar).

Deze terugkerende kosten moeten in uw totaalbudget worden opgenomen. Vergeet ook de onroerende voorheffing niet, de jaarlijkse grondbelasting die varieert per gemeente (25 tot 55 % van het geïndexeerde kadastraal inkomen).

Verschillende strategieën laten u toe om uw kosten aanzienlijk te verlagen:

1. Controleer of u in aanmerking komt voor het verlaagd tarief: eerste aankoop, enige woning, hoofdverblijfplaats. De besparingen variëren van 10 000 € tot 30 000 € afhankelijk van het gewest — bekijk de voorwaarden per gewest.
2. Onderhandel de verdeling grond/gebouw voor nieuwbouw: de btw is enkel van toepassing op het gebouw, niet op de grond.
3. Vergelijk de banken: dossierkosten, rentevoet en voorwaarden verschillen. Mogelijke besparing: 1 000 – 3 000 €.
4. Gebruik het hypothecair mandaat in plaats van de hypothecaire inschrijving: goedkoper (~50 % besparing) maar minder bescherming voor de bank.
5. Check het Vlaamse regime aan 2 %: sinds 2025 past Vlaanderen een uniform tarief van 2 % toe voor de eigen en enige woning (het tarief van 1 % voor energetische renovatie is afgeschaft). Let op: sinds 1 januari 2026 zijn de voorwaarden strenger (domiciliëring binnen 3 jaar en daarna minstens 1 jaar behoud, aankoop door natuurlijke personen in volle eigendom) — details hier.

Onze gratis simulator berekent automatisch de kortingen waar u recht op hebt.