Notariskosten in België: barema en berekening 2026

In 2026 bestaan de Belgische « notariskosten » uit registratierechten (het grootste deel — 3 % of 12,5 % in Wallonië volgens uw situatie), erelonen vastgelegd bij koninklijk besluit (barema J/JBis), 21 % btw en forfaitaire dossierkosten (± 855 € in 2026, geïndexeerd forfait).

De term “notariskosten” is misleidend: het grootste deel gaat niet naar de notaris maar naar het Gewest (registratierechten) en de Staat (btw). Het deel dat werkelijk naar de notaris gaat is klein — maar het relatieve gewicht ervan hangt sterk af van het toepasselijke tarief van de registratierechten.

De kosten bestaan uit vier elementen:

1. Registratierechten — gewestelijke belasting, veruit de belangrijkste component (behalve aan het verlaagd tarief van 3 %).
2. Ereloon van de notaris — vastgelegd bij koninklijk besluit, overal in België identiek.
3. 21 % btw op het ereloon — geïnd voor de Staat.
4. Administratieve kosten — een forfaitaire dossierkost voor de aankoopakte (door de hervorming van 2023 op 750 € gezet, elk jaar op 1 januari geïndexeerd: ongeveer 855 € in 2026) + uitgaven (opzoekingen, overschrijving, kopieën…).

Om de notariskosten te berekenen, telt u niet één percentage op bij de aankoopprijs. De volledige aankoopkost is de som van:

1. de registratierechten volgens het gewest en uw situatie;
2. het degressieve ereloon van de notaris volgens barema J of JBis;
3. 21 % btw op dat ereloon;
4. het geïndexeerde dossierforfait en de uitgaven voor opzoekingen en overschrijving.

Het tariefbesluit voor notarissen legt het ereloon wettelijk vast: voor dezelfde aankoop en hetzelfde toepasselijke barema is dat ereloon bij elke Belgische notaris identiek. Vooral het gewestelijke tarief van de registratierechten doet het eindbedrag verschillen.

Vul uw aankoopprijs en gewest in de simulator voor notariskosten in om alle componenten samen te berekenen.

Grote verandering — hervorming van 1 januari 2025 (Waals decreet van 5 december 2024, circulaire 2025/C/42).

• Eigen en enige woning: 3 %. De koper-natuurlijk persoon die het goed koopt dat zijn hoofdverblijfplaats wordt, betaalt 3 %, zonder prijsplafond (op de volledige aankoopwaarde, exclusief kosten).
• Andere gevallen: 12,5 %. Behouden voor tweede verblijven, huurinvesteringen en aankopen via een vennootschap.
• Afgeschafte regimes sinds 1 januari 2025: het abattement « eerste woning » (tot 40 000 €), het verlaagd tarief « bescheiden woning » (6 %/5 %) en de woonbonus.

Werkelijke uitsplitsing voor een woning van 300 000 € in Wallonië

Geval A — Eigen en enige woning (tarief 3 %), het meest voorkomende geval:

Hier vormen de rechten niet langer de overgrote meerderheid: het aandeel van de notaris en de kosten wordt proportioneel veel zichtbaarder.

Geval B — Investering / tweede verblijf (tarief 12,5 %):

Enkel in dit geval klopt de uitspraak « de notaris houdt slechts een klein deel over » volledig. Zie de detailvoorwaarden van het tarief van 3 % in onze gids Wallonië.

De erelonen worden vastgelegd bij koninklijk besluit en zijn identiek bij alle notarissen in België: niet onderhandelbaar. Het barema is degressief (hoe hoger de prijs, hoe lager het percentage).

In de praktijk vertegenwoordigt het ereloon ongeveer 1 % van de prijs, degressief (indicatief: in de orde van 2 000 tot 2 200 € excl. btw voor een woning van 200 000 €). Voor een exact cijfer (barema J of JBis), gebruik de officiële calculator op notaire.be.

De administratieve kosten bestaan uit twee blokken:

1. Het dossierforfait, sinds 2023 vastgelegd op 750 € voor de aankoopakte (550 € voor de kredietakte) en sindsdien jaarlijks geïndexeerd: ongeveer 855 € in 2026.
2. De uitgaven (kosten voorgeschoten voor derden): hypothecaire opzoekingen (kantoor Rechtszekerheid), stedenbouwkundige inlichtingen (gemeente), fiscale en kadastrale opzoekingen, overschrijving van de akte (~240 €), kopieën en uitgiften.

Deze uitgaven variëren weinig met de prijs van het goed en vormen het grootste deel van de (beperkte) variabiliteit tussen notariskantoren.

Ja, de koper kiest vrij zijn notaris — en nee, de erelonen veranderen niet (wettelijk vastgelegd barema, overal identiek). Het is mogelijk om twee notarissen te hebben (een per partij) zonder extra kosten: zij delen het ereloon volgens het verrichte werk.

Het dossierforfait is eveneens identiek (~855 € in 2026). Alleen de uitgaven kunnen licht variëren van het ene kantoor tot het andere, doorgaans minimaal.

Advies: kies uw notaris op basis van zijn beschikbaarheid, reactiesnelheid en kennis van de lokale markt, niet op basis van de prijs.