Aankoopkosten opnemen in uw krediet: een goed idee?

Wat is een 110 %-financiering?

Een 110 %-financiering (ook wel „full financing” genoemd) betekent dat de bank u de prijs van het onroerend goed + de aankoopkosten leent.

Concreet: het geleende bedrag hangt af van de aankoopkosten, die op hun beurt afhangen van uw situatie en uw gewest. Voor een eerste koper van een eigen en enige woning van 300 000 € liggen de kosten rond 25 000 tot 30 000 € (registratierechten verlaagd tot 3 % in Wallonië, 2 % in Vlaanderen; in Brussel 12,5 % maar met een abattement dat de eerste schijf van 200 000 € vrijstelt), oftewel een krediet van ongeveer 325 000 tot 330 000 €. Voor een tweede verblijf of een investering (rechten aan 12,5 %) lopen de kosten op tot ~15 % van de prijs, oftewel ~45 000 € en een krediet van 345 000 €.

In België bieden de meeste banken deze optie aan, maar onder strengere voorwaarden: hogere rentevoet, sterk leenprofiel, stabiel inkomen.

Voor wie? Voornamelijk jonge kopers die nog niet genoeg tijd hebben gehad om voldoende eigen inbreng te sparen.

Wat zijn de voor- en nadelen van een 110 %-financiering?

Voordelen	Nadelen
Geen eigen inbreng nodig	Hogere rentevoet (+0,2 tot 0,5 %)
Sneller kunnen kopen	Hogere maandelijkse aflossingen
Behoud van de noodspaarpot	Totale kredietkost aanzienlijk hoger
Geen blokkering van het spaargeld in een eigen inbreng	Risico op „negative equity” in de eerste jaren

⚠️ Geen fiscaal voordeel meer op de intresten. Sinds 1 januari 2025 zijn de Woonbonus en de Wooncheque (Wallonië) afgeschaft voor elk nieuw krediet voor de eigen woning. Een koper in 2026 kan de intresten van zijn krediet dus niet meer aftrekken. Het fiscale voordeel zit voortaan aan de bron, via de sterke daling van de registratierechten (3 % in Wallonië, 2 % in Vlaanderen). Enkel contracten die vóór de hervorming zijn ondertekend behouden hun oude voordeel, tot het einde van hun periode van 20 jaar.

Het grootste risico is de negative equity: in de eerste jaren bent u meer verschuldigd aan de bank dan de waarde van het onroerend goed. Bij snelle doorverkoop zou u het verschil moeten bijpassen.

📊 Estimez vos frais en 10 secondes

Wat is de impact op de maandlast en de totale kost?

Vergelijking voor een onroerend goed van 300 000 € over 25 jaar:

	Krediet 80 % (inbreng 20 % + kosten)	Krediet 100 % (inbreng = kosten)	Krediet 110 % (geen eigen inbreng)
Geleend bedrag	240 000 €	300 000 €	345 000 €
Indicatieve rentevoet	4,2 %	4,5 %	4,7 %
Maandlast	~1 293 €	~1 667 €	~1 957 €
Totaal terugbetaald	~388 000 €	~500 200 €	~587 100 €
Kost van het krediet	~148 000 €	~200 200 €	~242 100 €

De 110 %-financiering kost ~94 100 € meer dan het 80 %-krediet over 25 jaar. De maandlast stijgt met ~664 €/maand. Het is een keuze die op lange termijn duur uitvalt.

Indicatieve tarieven op de Belgische markt medio 2026: ongeveer 3,8 % voor de beste profielen met een lage quotiteit, 4,2 tot 4,6 % voor een standaarddossier, verhoogd met 0,2 tot 0,5 procentpunt boven 90 % quotiteit. Uw werkelijke tarief hangt af van uw profiel en van de bank.

Simuleer met uw exacte cijfers om de werkelijke impact te zien.

Welke banken aanvaarden de 110 %-financiering in België?

De meeste grote Belgische banken (BNP Paribas Fortis, ING, KBC, Belfius, CBC) bieden de 110 %-financiering aan, maar met strengere voorwaarden:

Stabiel inkomen: vast contract of ambtenarenstatus sterk geprefereerd
Schuldgraad: de maandlast mag niet meer dan 1/3 van het netto-inkomen bedragen
Hogere rentevoet: +0,20 % tot +0,50 % ten opzichte van het standaardtarief
Schuldsaldoverzekering: vaak verplicht (niet alleen aanbevolen)
Domiciliëring van het inkomen: vaak vereist

Tip: vergelijk minstens 3 banken. Het verschil in rentevoet tussen de beste en de slechtste kan 10 000 tot 20 000 € vertegenwoordigen over de looptijd van het krediet.

Welke alternatieven voor de 110 %-financiering?

Als de 110 %-financiering u te duur lijkt, zijn er andere opties:

Eigen inbreng sparen: zelfs 10 % eigen inbreng verbetert uw rentevoet aanzienlijk. Doel: de aankoopkosten sparen, oftewel ~7 tot 10 % van de prijs voor een eigen woning (3 % in Wallonië, 2 % in Vlaanderen), of ~15 % voor een huurinvestering
Familielening: een lening tussen familieleden (schriftelijk vastgelegd) om de kosten te dekken. Let op de fiscaliteit
Schenking van ouders: ouders kunnen tot een bepaald bedrag schenken. In Wallonië: 3,3 % schenkingsrechten op roerende goederen
Een voordelige regio kiezen: in Vlaanderen verlaagt het verlaagd tarief van 2 % voor de eigen en enige woning de kosten aanzienlijk. Let op: sinds 1 januari 2026 zijn de voorwaarden strenger — u moet er zich binnen 3 jaar domiciliëren en minstens één jaar ononderbroken ingeschreven blijven; de aankoop moet de volle eigendom door natuurlijke personen betreffen (gesplitste aankopen uitgesloten). Details hier
Hypothecair mandaat: in plaats van een hypothecaire inschrijving kost het mandaat ~50 % minder (niet alle banken aanvaarden het echter bij een 110 %-financiering)

Questions fréquentes

Is het wettelijk om meer dan 100 % van het onroerend goed te financieren in België?

Ja, het is wettelijk. De NBB beveelt banken aan om leningen te beperken tot een quotiteit van 90 % van de waarde van het onroerend goed (80 % voor een huurinvestering), maar ze verbiedt hogere quotiteiten niet: een deel van de nieuwe kredieten mag die drempel overschrijden, in het bijzonder voor eerste kopers. De « 110 % » is geen door de NBB vastgelegd plafond, maar een marktpraktijk: de bank financiert de prijs van het goed plus de aankoopkosten (~10 %).

Is de 110 %-financiering moeilijker te verkrijgen na 2025?

Het prudentiële kader van de NBB over de quotiteit bestaat sinds 2020 en werd niet specifiek verstrengd in 2025 (de wijzigingen van 2025 zijn vooral fiscaal: registratierechten, einde woonbonus/wooncheque). Maar financiering die werkelijk boven 100 % gaat blijft gecontingenteerd: voor eerste kopers mogen banken een quotiteit van 90 tot 100 % toekennen aan ongeveer 35 % van hun nieuwe dossiers, en een quotiteit boven 100 % aan slechts 5 % ervan. Een echte 110 % valt dus in dat beperkte contingent van 5 %, wat het — gecombineerd met hogere rentevoeten dan vóór 2022 — selectief maakt, maar nog steeds mogelijk met een sterk dossier.

Is het beter om aan 110 % te lenen of te wachten tot u de eigen inbreng hebt?

Dat hangt af van de markt. Als de prijzen met 5 % per jaar stijgen en u 2 jaar nodig hebt om te sparen, kan de meerkost van het wachten hoger zijn dan de meerkost van de 110 %-financiering. Maak de berekening met onze simulator voor uw specifieke situatie.

Bronnen & referenties

Officiële bronnen geraadpleegd op de datum van de laatste bijwerking. Fiscale en wettelijke gegevens evolueren — controleer altijd bij uw notaris of belastingadviseur vóór een definitieve beslissing.