Registratierechten Brussel 2026: abattement uitgelegd

Hoe werkt het Brusselse abattement van 200 000 €?

Abattement betekent een vrijstelling op een eerste schijf van de belastbare aankoopprijs. Het is dus geen lager belastingtarief: in Brussel blijft het tarief van de registratierechten 12,5 %, maar een koper die aan de voorwaarden voldoet, betaalt dat tarief niet op de eerste 200 000 €.

Het Brusselse abattement stelt u vrij van registratierechten op de eerste 200 000 € van de aankoopprijs. Concreet betaalt u in plaats van 12,5 % op het volledige bedrag enkel op het gedeelte boven 200 000 €. De maximale besparing bedraagt 25 000 € (12,5 % × 200 000 €).

Voorbeeld voor een appartement van 450 000 €:

Scenario	Berekening	Rechten
Zonder abattement	450 000 × 12,5 %	56 250 €
Met abattement	(450 000 − 200 000) × 12,5 %	31 250 €
Besparing		25 000 €

Wat zijn de voorwaarden om het abattement te genieten?

Om het Brusselse abattement te genieten, moeten alle volgende voorwaarden vervuld zijn (bron: Brussel Fiscaliteit):

Eigen en enige woning: op de datum van het verkoopcompromis bent u niet reeds volle eigenaar van een andere woning (in België of het buitenland). Er bestaat geen termijn van 3 jaar: enkel uw situatie op de datum van het compromis telt.
Prijsplafond: de aankoopprijs mag niet hoger zijn dan 600 000 €
Hoofdverblijfplaats: u moet uw domicilie in de woning vestigen binnen 3 jaar na de registratie van de akte
Behoud: u moet er minstens 5 jaar ononderbroken wonen (deze termijn loopt vanaf uw inschrijving in het bevolkingsregister)
Natuurlijk persoon: de aankoop moet op eigen naam gebeuren (niet via een vennootschap) en het volledige goed in volle eigendom betreffen

Goed om weten: als u nog een andere woning bezit, kunt u het abattement toch verkrijgen via teruggave, op voorwaarde dat u dat goed binnen 2 jaar verkoopt — de aanvraag moet vanaf de aankoopakte gebeuren.

Let op: als u de woning verlaat voor 5 jaar, moet u het abattement terugbetalen pro rata van de resterende volledige jaren, plus een boete. Minder dan één jaar domiciliëring leidt tot volledige terugbetaling; na bv. 2 jaar en 5 maanden betaalt u 3/5e van het abattement terug.

📊 Estimez vos frais en 10 secondes

Wat gebeurt er als de woning meer dan 600 000 € kost?

Als de aankoopprijs hoger is dan 600 000 €, verliest u het volledige voordeel van het abattement. Er is geen gedeeltelijke vermindering: het is alles of niets.

Concreet gevolg:

Woning van 599 000 €: rechten = (599 000 − 200 000) × 12,5 % = 49 875 €
Woning van 601 000 €: rechten = 601 000 × 12,5 % = 75 125 €
Verschil voor 2 000 € meer op de prijs: +25 250 € aan rechten

Als u onderhandelt over een woning rond 600 000 €, kost elke euro boven het plafond bijzonder veel. Onderhandel stevig om onder de grens te blijven.

Binnenkort: een plafond verhoogd tot 800 000 €?

De Brusselse regering heeft haar voornemen aangekondigd om het plafond dat recht geeft op het abattement te verhogen van 600 000 € naar 800 000 €, tegen 2029 en « naargelang de beschikbare middelen ». Het bedrag van het abattement zelf (200 000 €) zou niet wijzigen. Deze maatregel is nog niet van kracht: in 2026 blijft het plafond op 600 000 €.

Hoeveel bespaart u met het abattement? Concrete voorbeelden

Hier volgen concrete voorbeelden van besparingen volgens de aankoopprijs in Brussel:

Aankoopprijs	Zonder abattement	Met abattement	Besparing
250 000 €	31 250 €	6 250 €	25 000 €
350 000 €	43 750 €	18 750 €	25 000 €
450 000 €	56 250 €	31 250 €	25 000 €
550 000 €	68 750 €	43 750 €	25 000 €
600 000 €	75 000 €	50 000 €	25 000 €
601 000 €	75 125 €	75 125 € ❌	0 € (plafond overschreden)

Het abattement is bijzonder interessant voor woningen onder 400 000 €, waar het de rechten met meer dan 50 % verlaagt. Simuleer uw exacte situatie.

Welke rechten gelden voor een investeerder in Brussel?

Als u een woning in Brussel koopt als investering (niet uw hoofdverblijfplaats of tweede woning), is het abattement niet van toepassing. U betaalt het volle tarief van 12,5 %.

Dit is een van de redenen waarom het netto huurrendement in Brussel lager is dan in Wallonië: de instapkosten zijn hoger voor een investeerder.

Vergelijk met de voorwaarden in Wallonië en in Vlaanderen om uw investering te optimaliseren.

Questions fréquentes

Wat betekent abattement bij een eerste aankoop in Brussel?

Het abattement is een vrijstelling van registratierechten op de eerste 200 000 € van de aankoopprijs. Het tarief blijft 12,5 %, maar wie aan alle voorwaarden voor de eigen en enige woning voldoet, bespaart daardoor maximaal 25 000 €.

Is het Brusselse abattement cumuleerbaar met andere voordelen?

Ja, in bepaalde gevallen. Het basisabattement van 200 000 € is cumuleerbaar met het bijkomende abattement « energetische renovatie »: als u zich engageert om de energieprestatie van het goed met minstens twee EPC-klassen te verbeteren (bv. van E naar C), krijgt u 25 000 € extra abattement per klassensprong, oftewel minstens 50 000 € minder belastbare basis. Bovendien kunt u bij herverkoop binnen 2 jaar 36 % van de betaalde rechten terugkrijgen (teruggave). Het Vlaamse systeem van « meeneembaarheid » bestaat daarentegen niet in Brussel.

Wat gebeurt er als ik als koppel koop in Brussel?

Het abattement geldt per goed, niet per persoon: een koppel dat samen koopt, geniet van één enkel abattement van 200 000 €. Vooral: elk van beide kopers moet aan de voorwaarde van niet-eigendom voldoen. Dat is de meest voorkomende valkuil: als slechts één van beide partners op de datum van het compromis al volle eigenaar is van een andere woning, gaat het abattement volledig verloren voor de aankoop — niet enkel voor zijn helft. Een soms mogelijke oplossing is dat de in aanmerking komende persoon alleen 100 % van het goed in volle eigendom koopt (te valideren met uw notaris naargelang uw huwelijksstelsel).

Kan ik het abattement genieten als ik een woning heb geërfd?

Dat hangt af van de aard van wat u bezit. De voorwaarde betreft enkel het feit dat u geen volle eigenaar bent van een andere woning op de datum van het compromis. Een goed waarvan u enkel de blote eigendom hebt geërfd (of als schenking gekregen) — bijvoorbeeld als een ouder het vruchtgebruik behoudt — doet u het abattement niet verliezen. Bezit u daarentegen de volle eigendom van een geërfd goed, dan is de voorwaarde niet vervuld, tenzij u het verkoopt. Er bestaat geen termijn van 3 jaar: enkel uw situatie op de exacte datum van het compromis telt.

Bronnen & referenties

Officiële bronnen geraadpleegd op de datum van de laatste bijwerking. Fiscale en wettelijke gegevens evolueren — controleer altijd bij uw notaris of belastingadviseur vóór een definitieve beslissing.