De 10 fouten die Belgische vastgoedkopers veel geld kosten

Potentiële kost: 15 000 tot 50 000 €. De meest voorkomende fout: kopen tegen de vraagprijs zonder te controleren of die prijs in lijn is met de lokale markt. In België variëren de prijzen tot ×6 tussen gemeenten.

Hoe dit te vermijden: raadpleeg de mediaanprijzen per gemeente op ImmoChecker en vergelijk meerdere panden voor u een bod doet.

Potentiële kost: 20 000 tot 80 000 €. Een slecht EPC-label (E of F) betekent hoge verwarmingsfacturen (vaak 3 000 tot 4 500 €/jaar) ÉN, in Vlaanderen, een renovatieverplichting. Sinds 2023 moet elke koper van een woning met label E of F renoveren tot minstens label D. Sinds 1 januari 2026 is de termijn om de werken uit te voeren verlengd van 5 naar 6 jaar (ook voor lopende verplichtingen). De geleidelijke verstrenging die voorzien was richting labels C, B en A is afgevoerd: de lat blijft op label D.

Let op: de Vlaamse schaal (EPC) stopt bij label F — er bestaat geen label G in Vlaanderen. Het label G bestaat enkel in Brussel en Wallonië.

Hoe dit te vermijden: eis het EPC-certificaat vóór elk bezoek. Neem de renovatiekost op in uw totale budget en controleer de resterende termijn als het pand al van eigenaar is veranderd.

Potentiële kost: een verrassing van enkele tienduizenden euro's. Veel kopers budgetteren de prijs van het onroerend goed maar vergeten de aankoopkosten (registratierechten, notariskosten, kosten van de kredietakte). Het bedrag hangt voortaan sterk af van het gewest en het type aankoop (notariskosten en, in voorkomend geval, hypothecaire kredietakte inbegrepen):

• Hoofdverblijfplaats (eigen en enige woning) in Vlaanderen: 2 % rechten → totale kosten in de orde van 4 tot 7 %.
• Hoofdverblijfplaats in Wallonië: 3 % rechten → totale kosten in de orde van 5 tot 8 %.
• In Brussel (tarief van 12,5 %, verzacht door het abattement), of voor een tweede woning / investering in om het even welk gewest: totale kosten van 11 tot 15 %. Op een woning van 350 000 € is dat 38 000 tot 52 000 €.

Hoe dit te vermijden: gebruik onze kostensimulator VÓÓR u een woning zoekt, om uw werkelijk budget te kennen volgens uw gewest en uw situatie.

Potentiële kost: 10 000 tot 40 000 €. Elk gewest biedt een verminderingsmechanisme voor de aankoop van een eigen en enige woning (hoofdverblijfplaats, volle eigendom, voorwaarden van domiciliëring en behoud na te leven):

• Brussel: abattement op de eerste 200 000 € van de aankoopprijs (dus tot 25 000 € besparing), voor een woning waarvan de prijs niet hoger is dan 600 000 €. Het tarief blijft 12,5 %.
• Vlaanderen: verlaagd tarief van 2 % (in plaats van 12 %), sinds 1 januari 2025. Het tarief van 1 % voor ingrijpende energetische renovatie werd op die datum afgeschaft; een tarief van 1 % blijft enkel bestaan voor beschermde monumenten.
• Wallonië: verlaagd tarief van 3 % (in plaats van 12,5 %), sinds 1 januari 2025.

Hoe dit te vermijden: controleer uw recht op vermindering met onze simulator. Informeer uw notaris over uw situatie (eigen en enige woning, geen andere woning in volle eigendom, enz.).

Potentiële kost: 30 000 tot 150 000 €. Een onroerend goed in overstromingsgebied verliest 10 tot 30 % van zijn waarde en de verzekering kan 2 tot 4 keer duurder zijn. De overstromingen van 2021 in België veroorzaakten miljarden euro’s aan schade.

Hoe dit te vermijden: controleer het adres systematisch via de gewestelijke geoportalen.

Potentiële kost: 10 000 tot 30 000 €. Het verschil tussen de beste en de slechtste rentevoet kan oplopen tot 0,5 %. Op een lening van 250 000 € over 25 jaar = 0,5 % verschil = ~17 000 € aan meerkosten.

Hoe dit te vermijden: vergelijk minstens 3 banken en 1 makelaar. Onderhandel door de concurrentie uit te spelen. Ook de dossierkosten zijn onderhandelbaar.

Potentiële kost: 5 000 tot 100 000 €. Niet-aangegeven uitbreidingen, serre zonder vergunning, bestemmingswijziging: stedenbouwkundige inbreuken kunnen leiden tot een verplichting tot herstel in oorspronkelijke staat, boetes of zelfs onmogelijkheid om door te verkopen.

Hoe dit te vermijden: vraag de stedenbouwkundige inlichtingen op vóór het verkoopcompromis. Vergelijk de kadastrale plannen met de werkelijkheid.

Potentiële kost: variabel, vaak 5 tot 10 % van de prijs. De „coup de coeur” doet te veel betalen. De druk van de makelaar („er zijn andere geïnteresseerden”) duwt tot overhaaste beslissingen.

Hoe dit te vermijden: bezoek minstens 3 keer op verschillende momenten. Bereid een objectief evaluatierooster voor. Slaap er een nacht over voor u een bod doet.

Potentiële kost: 3 000 tot 10 000 €/jaar. Bij een appartement kunnen de kosten van mede-eigendom een bodemloos put zijn: lift, collectieve verwarming, onderhoud, reservefonds voor werken. Kosten van 200 tot 400 €/maand zijn niet ongewoon.

Hoe dit te vermijden: vraag de 3 laatste verslagen van de algemene vergadering EN de afrekening van de kosten op. Controleer of er grote werken zijn goedgekeurd (gevelrenovatie, dak, lift).

Potentiële kost: aanzienlijk op lange termijn. Zelfs als u koopt om er te wonen, denk aan de doorverkoop: afgelegen ligging, overlast (weg, trein), verdieping zonder lift, dramatisch EPC — allemaal factoren die een toekomstige doorverkoop bemoeilijken.

Hoe dit te vermijden: verplaats u in de positie van een toekomstige koper. Een makkelijk doorverkoopbaar onroerend goed ligt dicht bij het openbaar vervoer, in een levendige buurt, met een degelijk EPC. Controleer al deze criteria met onze volledige checklist.