De 7 controles vóór de aankoop van een woning in België

Zeven controles zijn essentieel vóór u koopt in België: de prijs tegenover de lokale markt, het EPC, overstromingsgevoeligheid, stedenbouw, asbest, bodemverontreiniging en erfdienstbaarheden. De eerste — de vraagprijs vergelijken met de mediaanprijs van de gemeente — is ook de meest lonende.

De eerste controle is de vraagprijs vergelijken met de mediaanprijs van de markt in de gemeente. In België variëren de prijzen enorm van gemeente tot gemeente: van ~120 000 € in bepaalde Waalse gemeenten tot ~600 000 € in de duurste Brusselse gemeenten.

Hoe controleren:

• Marktgegevens: de mediaanprijzen per gemeente zijn beschikbaar per type onroerend goed en worden elk jaar bijgewerkt
• Notariat.be: de barometer van de notarissen levert driemaandelijkse gegevens
• ImmoChecker: onze databank per gemeente bundelt deze bronnen met geactualiseerde prijzen

Vuistregel: een onroerend goed waarvan de prijs meer dan 15 % hoger ligt dan de mediaanprijs van de gemeente (voor een vergelijkbaar type woning) verdient een onderhandeling of een grondiger onderzoek.

Raadpleeg ook de markttendensen 2026 om de prijsdynamiek te begrijpen.

Het EPC-certificaat (energieprestatiecertificaat) classificeert het onroerend goed van A (uitstekend) tot G (zeer slecht). Dit document is verplicht bij elke verkoop en moet in de advertentie worden vermeld.

Geschatte financiële impact op de jaarlijkse energiefactuur:

Noot: deze schaal A–G geldt voor Wallonië en Brussel. In Vlaanderen loopt de residentiële EPC-schaal van A+ tot F (geen label G).

Let op in Vlaanderen: de aankoop (of elke andere notariële akte, sinds 1 januari 2023) van een woning met label E of F brengt een renovatieverplichting naar minstens label D met zich mee. De termijn, oorspronkelijk 5 jaar, werd eind 2025 verlengd tot 6 jaar; de geplande verstrenging (label C in 2028, B in 2035, A in 2045) is afgevoerd — het doel blijft label D. Indicatief budget: 15 000 tot 60 000 € volgens het startlabel (E of F), en niet-naleving leidt tot een administratieve boete (500 tot 5 000 €). Volledige gids: alles over het EPC in België.

De overstromingen van 2021 in België hebben het belang van deze controle nogmaals aangetoond. Een onroerend goed in overstromingsgebied kan 10 tot 30 % van zijn waarde verliezen en de brandverzekering kan 2 tot 4 keer duurder zijn.

Hoe controleren:

• Wallonië: geoportaal WalOnMap → laag „overstromingsrisico”
• Vlaanderen: waterinfo.be/informatieplicht. Sinds 1 januari 2023 wordt de overstromingsgevoeligheid uitgedrukt via een perceelscore (P-score) en een gebouwscore (G-score), op een schaal van A tot D, die verplicht in de akten en de verkoopadvertentie moeten staan (informatieplicht)
• Brussel: kaart van de overstromingsgevaren op leefmilieu.brussels, of via het gewestelijke cartografische portaal BruGIS (kaarten geactualiseerd in het kader van het 3^e Overstromingsrisicobeheerplan)

De verkoper is verplicht het overstromingsrisico te vermelden in het verkoopcompromis, maar het is beter om zelf te controleren. Gedetailleerde gids: overstromingsgebieden in België.

Stedenbouwkundige inbreuken (bouwen zonder vergunning, niet-aangegeven uitbreiding, bestemmingswijziging) komen veel voor in België en kunnen de koper veel geld kosten.

Uit te voeren controles:

• Stedenbouwkundige vergunning: vraag een kopie van alle vergunningen aan de verkoper of de gemeente
• Stedenbouwkundige inlichtingen: uw notaris bestelt dit document bij de gemeente (~150 €). Het beschrijft de stedenbouwkundige situatie van het onroerend goed
• Kadastrale plannen: vergelijk de officiële plannen met de werkelijkheid (uitbreiding, veranda, zwembad)
• Bestemming: controleer of het onroerend goed in woongebied ligt en niet in landbouw- of industriegebied

Als een inbreuk na de aankoop wordt ontdekt, is het de koper die de gevolgen draagt (regularisatie, boete, of zelfs afbraak).

Asbest: elk gebouw van vóór 2001 kan asbest bevatten (dak, isolatie, voegen, vloertegels). In Vlaanderen is het asbestattest al verplicht bij de verkoop van elk gebouw van vóór 2001, en dat sinds 23 november 2022: de verkoper laat het opstellen door een door de OVAM erkende deskundige en bezorgt het aan de koper uiterlijk bij de ondertekening van het compromis (zonder attest is de verkoop niet geldig). Voor de gemeenschappelijke delen in mede-eigendom is het verplicht uiterlijk op 31/12/2026; tegen 2032 moet elke eigenaar van een gebouw van vóór 2001 er een bezitten, ook buiten een verkoop. De asbestverwijdering kost tussen 3 000 en 15 000 € afhankelijk van de omvang.

Bodemverontreiniging: absoluut te controleren, vooral als het onroerend goed op een voormalig industriël terrein, een tankstation of een garage ligt.

• Vlaanderen: raadpleeg OVAM (bodemattest verplicht bij elke verkoop)
• Wallonië: raadpleeg de Databank van de Bodemtoestand (BDES), beheerd door de Service public de Wallonie (SPW). Sinds 1 januari 2019 moet de verkoper de koper een conform uittreksel uit de BDES bezorgen vóór het compromis (betalend uittreksel, aanvraag via de BDES-site; de notaris kan dit regelen). SPAQuE saneert vervuilde sites maar levert het uittreksel niet af
• Brussel: raadpleeg de inventaris van de bodemtoestand van Leefmilieu Brussel

Een bodemsanering kan kosten van 10 000 € tot honderdduizenden euro’s. Het is een van de duurste fouten voor een onwetende koper.

Erfdienstbaarheden zijn rechten die derden hebben op uw onroerend goed. Ze kunnen uw eigendomsrecht beperken en de waarde van het onroerend goed beïnvloeden:

• Recht van doorgang: een buurman heeft het recht om over uw terrein te gaan om bij het zijne te komen
• Erfdienstbaarheid van openbaar nut: leidingen, elektriciteitskabels, gasleidingen onder uw terrein
• Erfdienstbaarheid van uitzicht: beperkingen op ramen gericht naar het aangrenzende eigendom
• Recht van voorkoop: een derde (vaak een overheidsinstantie) heeft voorrang om het onroerend goed te kopen

Erfdienstbaarheden staan vermeld in de eigendomsakte en in de opzoekingen van de notaris. Vraag ze uitdrukkelijk op vóór de ondertekening van het verkoopcompromis.

Naast de documenten is een grondige fysieke inspectie onmisbaar:

• Dak: leeftijd, staat, isolatie (reken op 15 000 tot 40 000 € voor een vervanging)
• Vochtigheid: vlekken, schimmel, condensatie. Controleer in de kelder en in de badkamers
• Elektriciteit: conformiteit van de installatie. Een conformiteitsattest is verplicht bij verkoop. Niet-conform = budget voor conformering (2 000 tot 8 000 €)
• Verwarming: leeftijd en type van de ketel. Vervanging: 3 000 tot 10 000 € (warmtepomp: 10 000 tot 20 000 €)
• Schrijnwerk en beglazing: enkel glas = slechte isolatie. Vervanging: 5 000 tot 15 000 €

Tip: laat u begeleiden door een architect of bouwexpert bij het 2de bezoek. Kost: 200 tot 400 €, potentiële besparing: tienduizenden euro’s.

Bewaar de offertes en facturen voor werken die u tijdens het bezoek vaststelt daarna in één werfopvolging.