Compromis tekenen in België: termijnen, voorschot en stappen

Ja: het compromis is juridisch bindend — « compromis is koop » — en verbindt beide partijen. Eens ondertekend — en behoudens een opschortende voorwaarde in het contract — is de verkoop definitief: koper noch verkoper kan nog terug.

De notariële akte die volgt is geen « tweede kans » om te onderhandelen: ze is de officiële bevestiging van de al gesloten koop, maakt die tegenstelbaar aan derden en regelt de eigendomsoverdracht. Alles wordt dus beslist bij de ondertekening van het compromis — daar telt elke clausule.

Doe vóór de ondertekening de essentiële controles en lees aandachtig de clausules over verborgen gebreken.

De notariële akte moet verleden worden binnen de vier maanden na de ondertekening van het compromis. Die termijn is de fiscale registratietermijn van de verkoop: binnen dat venster moeten de registratierechten betaald worden.

De termijn van 4 maanden volgt uit het Wetboek der registratierechten en geldt op dezelfde manier in de drie gewesten — wat per gewest verschilt, zijn de tarieven van de registratierechten, niet de termijn.

Die vier maanden dienen voor de opzoekingen van de notaris (hypothecaire toestand, stedenbouw, attesten) en om uw krediet af te ronden. Reken in de praktijk op de akte zo'n 3 à 4 maanden na het compromis.

Het voorschot is een gebruik, geen wettelijke verplichting: geen enkele tekst legt een bedrag op. In de praktijk gaat het doorgaans om zo'n 5 à 10 % van de prijs — notarissen raden aan het bedrag bescheiden te houden, bijvoorbeeld 10 % van de verkoopprijs.

Essentieel veiligheidspunt: stort het voorschot bij voorkeur op de rekening van de notaris, waar het bewaard blijft tot de authentieke akte — niet rechtstreeks aan de verkoper. Het wordt nadien verrekend met de prijs bij de akte.

Het saldo betaalt u bij de ondertekening van de notariële akte, samen met de kosten — becijfer het geheel met de aankoopkostensimulator.

Alles hangt af van een opschortende voorwaarde van financiering in het compromis. Met die clausule wordt de verkoop pas effectief als het hypothecair krediet wordt toegekend: bij weigering is de voorwaarde niet vervuld, vervalt het compromis en krijgt de koper zijn voorschot terug.

Twee praktische vereisten: de clausule vermeldt het beoogde kredietbedrag en de termijn om het te bekomen, en de koper moet aantonen dat hij werkelijk alles heeft ondernomen (aanvragen bij banken, schriftelijke weigeringen als bewijs).

Het compromis legt de koop vast: elke clausule verdient lectuur. De terugkerende aandachtspunten:

• Opschortende voorwaarden: financiering (bedrag + termijn), en desgevallend vergunningen of afwezigheid van blokkerende erfdienstbaarheden.
• Garantieclausules: de exoneratie voor verborgen gebreken is gebruikelijk — begrijp de draagwijdte vóór u tekent.
• Beschikbaarheidsdatum van het pand en het lot van tellers, meubelen en elementen in de prijs.
• Verplichte documenten in bijlage: EPC, elektrische keuring, gewestelijke attesten (bodem, stedenbouw).
• Het volledige budget: registratierechten, erelonen en kosten — het overzicht van de aankoopkosten vermijdt verrassingen bij de akte.

Het compromis kan onderhands getekend worden, maar het laten nalezen — of opstellen — door een notaris kost niets extra: zijn erelonen zijn gereglementeerd en sowieso verschuldigd bij de akte.