Inclure les frais d'achat dans son crédit : bonne idée ?

Qu'est-ce que le financement à 110 % ?

Le financement à 110 % (aussi appelé « full financing ») signifie que la banque vous prête le prix du bien + les frais d'achat.

Concrètement, le montant emprunté dépend des frais d'achat, eux-mêmes fonction de votre situation et de votre région. Pour un primo-acquéreur d'une habitation propre et unique à 300 000 €, les frais tournent autour de 25 000 à 30 000 € (droits d'enregistrement réduits à 3 % en Wallonie, 2 % en Flandre ; à Bruxelles, 12,5 % mais avec un abattement exonérant la première tranche de 200 000 €), soit un crédit d'environ 325 000 à 330 000 €. Pour une résidence secondaire ou un investissement (droits à 12,5 %), les frais grimpent à ~15 % du prix, soit ~45 000 € et un crédit de 345 000 €.

En Belgique, la plupart des banques proposent cette option, mais à des conditions plus strictes : taux plus élevé, profil emprunteur solide, revenus stables.

Qui est concerné ? Principalement les jeunes acheteurs qui n'ont pas encore eu le temps d'épargner un apport suffisant.

Quels sont les avantages et inconvénients du financement à 110 % ?

Avantages	Inconvénients
Pas besoin d'apport personnel	Taux d'intérêt plus élevé (+0,2 à 0,5 %)
Achat possible plus tôt	Mensualités plus élevées
Conservation de l'épargne de sécurité	Coût total du crédit nettement plus élevé
Pas de blocage de l'épargne dans un apport	Risque de « negative equity » les premières années

⚠️ Plus d'avantage fiscal sur les intérêts. Depuis le 1^er janvier 2025, le Chèque Habitat (Wallonie) et le Bonus Logement ont été supprimés pour tout nouveau crédit destiné à l'habitation propre. Un acheteur en 2026 ne peut donc plus déduire les intérêts de son crédit. L'avantage fiscal se situe désormais en amont, via la forte baisse des droits d'enregistrement (3 % en Wallonie, 2 % en Flandre). Seuls les contrats signés avant la réforme conservent leur ancien avantage, jusqu'à la fin de leur période de 20 ans.

Le principal risque est la negative equity : les premières années, vous devez plus à la banque que la valeur du bien. En cas de revente rapide, vous devriez combler la différence.

📊 Estimez vos frais en 10 secondes

Quel impact sur la mensualité et le coût total ?

Comparaison pour un bien de 300 000 € sur 25 ans :

	Crédit 80 % (apport 20 % + frais)	Crédit 100 % (apport = frais)	Crédit 110 % (zéro apport)
Montant emprunté	240 000 €	300 000 €	345 000 €
Taux indicatif	4,2 %	4,5 %	4,7 %
Mensualité	~1 293 €	~1 667 €	~1 957 €
Total remboursé	~388 000 €	~500 200 €	~587 100 €
Coût du crédit	~148 000 €	~200 200 €	~242 100 €

Le financement à 110 % coûte ~94 100 € de plus que le crédit à 80 % sur 25 ans. La mensualité augmente de ~664 €/mois. C'est un choix qui se paie cher sur la durée.

Taux indicatifs du marché belge à la mi-2026 : environ 3,8 % pour les meilleurs profils à faible quotité, 4,2 à 4,6 % pour un dossier standard, majorés de 0,2 à 0,5 point au-delà de 90 % de quotité. Votre taux réel dépend de votre profil et de la banque.

Simulez avec vos chiffres exacts pour voir l'impact réel.

Quelles banques acceptent le financement à 110 % en Belgique ?

La plupart des grandes banques belges (BNP Paribas Fortis, ING, KBC, Belfius, CBC) proposent le financement à 110 %, mais avec des conditions plus strictes :

Revenus stables : contrat CDI ou fonction publique fortement préféré
Ratio d'endettement : la mensualité ne doit pas dépasser 1/3 des revenus nets
Taux plus élevé : +0,20 % à +0,50 % par rapport au taux standard
Assurance solde restant dû : souvent obligatoire (pas seulement recommandée)
Domiciliation des revenus : souvent exigée

Conseil : comparez au moins 3 banques. L'écart de taux entre le meilleur et le pire peut représenter 10 000 à 20 000 € sur la durée du crédit.

Quelles alternatives au financement à 110 % ?

Si le 110 % vous semble trop coûteux, voici d'autres pistes :

Épargner l'apport : même 10 % d'apport améliore significativement votre taux. Objectif : épargner les frais d'achat, soit ~7 à 10 % du prix pour une habitation propre (3 % en Wallonie, 2 % en Flandre), ou ~15 % pour un investissement locatif
Prêt famille : un prêt entre proches (formalisé par écrit) pour couvrir les frais. Attention à la fiscalité
Donation parentale : les parents peuvent donner jusqu'à un certain montant. En Wallonie : 3,3 % de droits de donation sur les biens mobiliers
Choisir une région avantageuse : en Flandre, le taux réduit de 2 % pour l'habitation propre et unique réduit fortement les frais. Attention : depuis le 1^er janvier 2026, les conditions sont plus strictes — vous devez y établir votre domicile dans les 3 ans et y rester inscrit au moins un an sans interruption ; l'achat doit porter sur la pleine propriété par des personnes physiques (achats scindés exclus). Détails ici
Mandat hypothécaire : au lieu d'une inscription hypothécaire, le mandat coûte ~50 % moins cher (toutes les banques ne l'acceptent toutefois pas en financement 110 %)

Questions fréquentes

Est-il légal de financer plus de 100 % du bien en Belgique ?

Oui, c'est légal. La BNB recommande aux banques de limiter les prêts à une quotité de 90 % de la valeur du bien (80 % pour un investissement locatif), mais elle n'interdit pas les quotités supérieures : une part des nouveaux crédits peut dépasser ce seuil, en particulier pour les primo-accédants. Le « 110 % » n'est pas un plafond fixé par la BNB, mais une pratique de marché : la banque finance le prix du bien plus les frais d'achat (~10 %).

Le financement à 110 % est-il plus difficile à obtenir après 2025 ?

Le cadre prudentiel de la BNB sur la quotité existe depuis 2020 et n'a pas été spécifiquement durci en 2025 (les changements de 2025 sont avant tout fiscaux : droits d'enregistrement, fin du chèque habitat). Mais le financement réellement supérieur à 100 % reste contingenté : pour les primo-accédants, les banques peuvent accorder une quotité de 90 à 100 % à environ 35 % de leurs nouveaux dossiers, et une quotité supérieure à 100 % à seulement 5 % d'entre eux. Un vrai 110 % entre donc dans ce contingent restreint de 5 %, ce qui — combiné à des taux plus élevés qu'avant 2022 — le rend sélectif, mais toujours possible avec un dossier solide.

Vaut-il mieux emprunter à 110 % ou attendre d'avoir l'apport ?

Cela dépend du marché. Si les prix montent de 5 % par an et que vous mettez 2 ans à épargner, le surcoût d'attente peut dépasser le surcoût du 110 %. Faites le calcul avec notre simulateur pour votre cas.

Sources & références

Sources officielles consultées à la date de dernière mise à jour. Les données fiscales et légales évoluent — vérifiez toujours auprès de votre notaire ou conseiller fiscal pour une décision finale.