Les 7 vérifications avant d'acheter un bien en Belgique

Sept vérifications s'imposent avant d'acheter en Belgique : le prix face au marché local, le PEB, la zone inondable, l'urbanisme, l'amiante, la pollution du sol et les servitudes. La première — comparer le prix demandé au prix médian de la commune — est aussi la plus rentable.

La première vérification est de comparer le prix demandé au prix médian du marché dans la commune. En Belgique, les prix varient énormément d'une commune à l'autre : de ~120 000 € en certaines communes wallonnes à ~600 000 € dans les communes bruxelloises les plus chères.

Comment vérifier :

• Données de marché : les prix médians par commune sont disponibles par type de bien et mis à jour chaque année
• Notariat.be : le baromètre des notaires fournit des données trimestrielles
• ImmoChecker : notre base de données par commune agrège ces sources avec des prix actualisés

Règle empirique : un bien dont le prix est supérieur de plus de 15 % au prix médian de la commune (pour un type de bien comparable) mérite une négociation ou une investigation plus poussée.

Consultez aussi les tendances du marché 2026 pour comprendre la dynamique des prix.

Le certificat PEB (Performance Énergétique des Bâtiments) classe le bien de A (excellent) à G (très mauvais). Ce document est obligatoire pour toute vente et doit être mentionné dans l'annonce.

Impact financier estimé sur la facture d'énergie annuelle :

Note : cette échelle A–G s'applique à la Wallonie et à Bruxelles. En Flandre, l'échelle EPC résidentielle va de A+ à F (pas de label G).

Attention en Flandre : l'achat (ou tout autre acte notarié, depuis le 1^er janvier 2023) d'un logement classé E ou F entraîne une obligation de rénovation vers le label D minimum. Le délai, initialement de 5 ans, a été porté à 6 ans fin 2025 ; le durcissement prévu (label C en 2028, B en 2035, A en 2045) a été abandonné — la cible reste le label D. Budget indicatif : 15 000 à 60 000 € selon le label de départ (E ou F), et le non-respect expose à une amende administrative (500 à 5 000 €). Guide complet : tout sur le PEB en Belgique.

Les inondations de 2021 en Belgique ont rappelé l'importance de cette vérification. Un bien en zone inondable peut perdre 10 à 30 % de sa valeur et l'assurance incendie peut coûter 2 à 4 fois plus cher.

Comment vérifier :

• Wallonie : géoportail WalOnMap → couche « aléa d'inondation »
• Flandre : waterinfo.be/informatieplicht. Depuis le 1^er janvier 2023, la sensibilité aux inondations s'exprime par un score de parcelle (P-score) et un score de bâtiment (G-score), sur une échelle de A à D, qui doivent figurer dans les actes et la publicité de vente (obligation d'information / informatieplicht)
• Bruxelles : carte des aléas d'inondation sur environnement.brussels, ou via le portail cartographique régional BruGIS (cartes actualisées dans le cadre du 3^e Plan de gestion des risques d'inondation)

Le vendeur a l'obligation de mentionner le risque d'inondation dans le compromis, mais mieux vaut vérifier vous-même. Guide détaillé : zones inondables en Belgique.

Les infractions urbanistiques (construction sans permis, extension non déclarée, changement d'affectation) sont fréquentes en Belgique et peuvent coûter très cher à l'acheteur.

Vérifications à faire :

• Permis d'urbanisme : demander une copie de tous les permis au vendeur ou à la commune
• Renseignements urbanistiques : votre notaire commande ce document à la commune (~150 €). Il détaille la situation urbanistique du bien
• Plans cadastraux : comparer les plans officiels avec la réalité (extension, véranda, piscine)
• Affectation : vérifier que le bien est bien en zone d'habitat et pas en zone agricole ou industrielle

Si une infraction est découverte après l'achat, c'est l'acheteur qui en assume les conséquences (régularisation, amende, voire démolition).

Amiante : tout bâtiment construit avant 2001 peut contenir de l'amiante (toiture, isolation, joints, dalles de sol). En Flandre, l'attestation amiante (asbestattest) est déjà obligatoire à la vente de tout bâtiment d'avant 2001, depuis le 23 novembre 2022 : le vendeur la fait établir par un expert agréé par l'OVAM et la remet à l'acheteur au plus tard à la signature du compromis (sans elle, la vente n'est pas valable). Pour les parties communes en copropriété, elle est obligatoire au plus tard le 31/12/2026 ; à terme (2032), tout propriétaire d'un bâtiment d'avant 2001 devra en posséder une, même hors vente. Le désamiantage coûte entre 3 000 et 15 000 € selon l'ampleur.

Pollution du sol : à vérifier impérativement, surtout si le bien est situé sur un ancien site industriel, une station-service, ou un garage.

• Flandre : consulter OVAM (bodemattest obligatoire pour toute vente)
• Wallonie : consulter la Banque de Données de l'État des Sols (BDES), gérée par le Service public de Wallonie (SPW). Depuis le 1^er janvier 2019, le vendeur doit remettre à l'acheteur un extrait conforme de la BDES avant le compromis (extrait payant, demande via le site de la BDES ; le notaire peut s'en charger). La SPAQuE, elle, assainit les sites pollués mais ne délivre pas l'extrait
• Bruxelles : consulter l'inventaire de l'état du sol de Bruxelles Environnement

Une dépollution peut coûter de 10 000 € à plusieurs centaines de milliers d'euros. C'est une des erreurs les plus coûteuses pour un acheteur non averti.

Les servitudes sont des droits que des tiers ont sur votre bien. Elles peuvent limiter vos droits de propriété et impacter la valeur du bien :

• Servitude de passage : un voisin a le droit de passer sur votre terrain pour accéder au sien
• Servitude d'utilité publique : canalisations, câbles électriques, conduites de gaz sous votre terrain
• Servitude de vue : restrictions sur les fenêtres orientées vers la propriété voisine
• Droit de préemption : un tiers (souvent une autorité publique) a priorité pour acheter le bien

Les servitudes apparaissent dans le titre de propriété et dans les recherches du notaire. Demandez-les explicitement avant de signer le compromis.

Au-delà des documents, une inspection physique approfondie est indispensable :

• Toiture : âge, état, isolation (comptez 15 000 à 40 000 € pour un remplacement)
• Humidité : taches, moisissures, condensation. Vérifier au sous-sol et dans les salles d'eau
• Électricité : conformité de l'installation. Un rapport de conformité est obligatoire pour la vente. Non-conforme = budget de mise en conformité (2 000 à 8 000 €)
• Chauffage : âge et type de la chaudière. Remplacement : 3 000 à 10 000 € (pompe à chaleur : 10 000 à 20 000 €)
• Châssis et vitrages : simple vitrage = mauvaise isolation. Remplacement : 5 000 à 15 000 €

Conseil : faites-vous accompagner par un architecte ou un expert en bâtiment lors de la 2ème visite. Coût : 200 à 400 €, économie potentielle : des dizaines de milliers d'euros.

Pour les travaux relevés pendant la visite, conservez ensuite les devis et factures dans un suivi de chantier unique.