Meerwaarde op onroerend goed in België: berekening 2026

In België wordt de meerwaarde op een gebouw enkel belast (16,5 %) bij verkoop binnen 5 jaar — 0 % daarna; voor grond: 33 % vóór 5 jaar, 16,5 % tussen 5 en 8 jaar, 0 % daarna.

In België wordt de meerwaarde op onroerend goed alleen belast in het kader van het normaal beheer van het privévermogen en uitsluitend bij snelle doorverkoop. Er bestaan twee regimes naargelang het type goed:

• Bebouwd onroerend goed (huis, appartement, gebouw): meerwaarde belast tegen 16,5 % enkel als de doorverkoop plaatsvindt minder dan 5 jaar na de aankoop. Na 5 jaar volledige vrijstelling.
• Onbebouwde grond: meerwaarde belast tegen 33 % als de doorverkoop in de eerste 5 jaar gebeurt, daarna tegen 16,5 % tussen het 5^e en het 8^e jaar. Na 8 jaar volledige vrijstelling.

De in aanmerking genomen data zijn die van de notariële akten.

Bijzonder geval — goed verkregen door schenking: de belasting geldt ook wanneer de verkoper het goed door schenking heeft verkregen (maar niet door erfenis). Twee cumulatieve voorwaarden: de doorverkoop gebeurt binnen 3 jaar na de schenking, ÉN binnen 5 jaar na de oorspronkelijke aankoop door de schenker (8 jaar voor een grond).

Dit is een van de gunstigste regelingen in Europa. In Frankrijk wordt de meerwaarde belast tegen 36,2 % en de volledige vrijstelling geldt pas na 22 jaar (inkomstenbelasting) en 30 jaar (sociale bijdragen).

De belastbare grondslag is niet simpelweg « verkoopprijs − aankoopprijs ». Forfaitaire aftrekken verlagen de belasting aanzienlijk:

1. Aankoopprijs verhoogd met 25 %: de fiscus voegt forfaitair 25 % toe aan de aankoopprijs om rekening te houden met de kosten (registratierechten, aktekosten…), of de werkelijke kosten indien die hoger zijn.
2. Verhoging van 5 % per jaar bezit: de verhoogde aankoopprijs wordt nog eens verhoogd met 5 % per volledig jaar verlopen tussen aankoop en doorverkoop. Deze verhoging geldt zowel voor bebouwde goederen als voor onbebouwde gronden (art. 101 WIB92).
3. Verbeteringswerken: de kost van werken uitgevoerd door een erkende aannemer (met facturen) verhoogt eveneens de kostprijs. Zelf uitgevoerde werken worden niet in aanmerking genomen.

Formule (bebouwd onroerend goed)

Belastbare meerwaarde = Verkoopprijs − (Aankoopprijs × 1,25 × (1 + 0,05 × jaren))

Voorbeeld — bebouwd onroerend goed

Aankoop voor 250 000 €, doorverkoop voor 320 000 € na 3 jaar:

• Verhoogde aankoopprijs: 250 000 × 1,25 = 312 500 €
• Verhoging 5 %/jaar (3 jaar): 312 500 × 1,15 = 359 375 €
• Belastbare meerwaarde: 320 000 − 359 375 = −39 375 € → geen belasting

Dankzij de verhogingen moet er een zeer aanzienlijke meerwaarde zijn om effectief belast te worden op een korte-termijnverkoop.

Voorbeeld — onbebouwde grond

Aankoop voor 100 000 €, forfaitaire kostprijs: 100 000 × 1,25 = 125 000 €, daarna verhoogd met 5 %/jaar.

Doorverkoop aan 180 000 € na 3 jaar (minder dan 5 jaar → 33 %):

• Verhoogde kostprijs: 125 000 × 1,15 = 143 750 €
• Belastbare meerwaarde: 180 000 − 143 750 = 36 250 €
• Belasting (33 %): 36 250 × 33 % = 11 962,50 € (+ opcentiemen)

Doorverkoop aan 180 000 € na 6 jaar (tussen 5 en 8 jaar → 16,5 %):

• Verhoogde kostprijs: 125 000 × 1,30 = 162 500 €
• Belastbare meerwaarde: 180 000 − 162 500 = 17 500 €
• Belasting (16,5 %): 17 500 × 16,5 % = 2 887,50 € (+ opcentiemen)

Wachten tot het 8^e jaar schrapt de belasting volledig.

Bedragen exclusief gemeentelijke opcentiemen. Tabel geldig voor een bebouwd goed; voor een grond verschillen de tarieven (33 % vóór 5 jaar, 16,5 % tussen 5 en 8 jaar), ook al geldt de verhoging van 5 %/jaar op dezelfde manier.

Conclusie: behalve bij een doorverkoop op zeer korte termijn met een grote meerwaarde, is de belasting vaak nul of zeer laag dankzij de forfaitaire verhogingen.

Wettelijke strategieën om de meerwaardebelasting te minimaliseren:

• De vrijstellingstermijn afwachten: 5 jaar voor een bebouwd goed, 8 jaar voor een grond. De eenvoudigste en meest doeltreffende strategie.
• Werkelijke kosten bewijzen: als uw aankoopkosten + werken hoger zijn dan het forfait van 25 %, trek dan de werkelijke kosten af (bewaar alle facturen).
• Verbeteringswerken: werken gefactureerd door een erkende aannemer verhogen de kostprijs en verlagen de belastbare meerwaarde.
• Hoofdverblijfplaats: de meerwaarde op de gezinswoning is vrijgesteld ongeacht de termijn, op voorwaarde dat u ze als hoofdverblijfplaats bewoond hebt tijdens de 12 maanden vóór de verkoop (zie Q/A hieronder).

⚠️ Let op voor herkwalificatie. Twee zwaardere regimes kunnen van toepassing zijn:

• Speculatie (« risicovol » maar niet-professioneel beheer): belasting tegen het vast tarief van 33 %.
• Beroepsactiviteit (herhaalde aan- en verkopen geherkwalificeerd als beroep): belasting tegen het progressief tarief van de personenbelasting (tot 50 %).

Beperk u tot een « normaal » beheer van uw privévermogen.